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《勇敢、用桿：法拍屋快樂賺錢術》

．姚志明前國立高雄大學 法學院院長 法學博士





．蘇琬婷翰禾法律事務所 律師、不動產估價師





．林德泉透明房訊雜誌社、１０４法拍網股份有限公司 發行人 創辦人





．藍茂山104法拍網 總經理、台灣不動產拍賣協會 常務理事





．李杰(月風)暢銷書作者《我在房市賺一億》、《學會k線賺三億》





．范世華好房網專欄名家、房市金融講師、《房市房事》作者

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  作者介紹

  
  
  
  
  林廸重
  
  現職：104法拍網副總經理
  104高欣仲介股份有限公司副總經理
  經歷：巨東建設
  104法拍網點交經理
  104法拍網研習教室點交實務講師
  
  從事法拍屋代標工作多年，我點交的物件超過1,200件，自己也有豐富的投資經驗，法拍屋之所以迷人，在於它雖然有相當風險，卻有相對利潤，而殺頭的生意有人做，賠錢的買賣絕對沒人碰，這也是為什麼這麼多聰明投資客，開始轉投這個投資處女地的關鍵因素，我自己買，也幫別人買，裡頭的綿綿角角，看似複雜，卻饒富趣味，這個富貴險中求的投資，只要做足功課，多花點時間經研，想要賺進投資財富，絕對不是難事！
  
  方耀慶 (慶仔Davis)／協力作者
  
  學歷：國立高雄大學 高階法律暨管理 碩士
  國立高雄大學 創意設計與建築系 碩士
  經歷：104法拍網 專員
  從事建築設計 經營投資房地產
  
  在我成為專業投資客之前，我曾是104法拍屋專員。當時我在房地產界中一竅不通，到現在投資方面卻無往不利，幾乎全靠的就是法拍觀念。而，我至今投資過的物件，還有絕大部分物件包含法拍屋，因為，法拍屋的法律權利相當深奧，變化莫測！如果沒有法拍屋觀念，現在的我，估計可能還是忙忙碌碌的為了生活拼命工作的痛苦中年男，更不可能晉升財富自由人生。而，勇敢的購入法拍屋，並且發揮人脈槓桿，確實是獲取人生最佳、最快的途徑。
  
  著作：勇敢、用桿 房地產快樂賺錢術
  〈碩士論文〉法拍屋所衍生之法律問題及管理
  
  媒體報導：蘋果日報、好房網、Yahoo房地產，正聲電台《日光大道》廣播／專題報導
  
  

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  前言
  
  
  
  
  
  推薦序姚志明
  
  
  
  
  
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  藍茂山
  
  
  
  
  
  月風
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  Part-1 入門個案
  
  
  
  
  
  進入法拍的投資領域，基本法律、價格查訪與競價技巧必須先熟知......
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  1. 投資客新藍海 法拍入門有撇步
  
  
  
  
  
  法拍風險高背景雜 投資客富貴險中求
  
  
  
  
  
  低價購入逢高出脫 法拍成投資客新歡
  
  
  
  
  
  人家不愛我偏要！四拍物件利潤可觀
  
  
  
  
  
  法拍屋價低 僅市價八至九折 備足子彈可進場
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  2. 挑選賺錢物件 法拍賺錢如探囊取物
  
  
  
  
  
  法拍屋無法看屋 物件外觀、地段看仔細
  
  
  
  
  
  法拍資訊長在嘴上 多問多打聽準沒錯
  
  
  
  
  
  入門客別碰未點交宅 老手熟門熟路 方可富貴險中求
  
  
  
  
  
  權狀不清易惹爭議 瑕疵屋法院無告知擔保義務
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  3. 精選賺錢法拍屋 聰明訪價停看聽
  
  
  
  
  
  實價登錄先訪價 開價八折起殺
  
  
  
  
  
  越往南越便宜！高雄法拍屋六、七折開殺
  
  
  
  
  
  精選專業法拍網 進階詢價交叉比對
  
  
  
  
  
  法拍以使用空間計坪 買賣價格別錯算
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  4. 做好功課再出手 精準出價最靠譜
  
  
  
  
  
  事前訪價做功課 上場出標有恃無恐
  
  
  
  
  
  優質物件拉高價也賺 一般物件取中間值開價
  
  
  
  
  
  出價別小家子氣！尾數填足 以免敗北徒呼負負
  
  
  
  
  
  盲拳碰上老師傅！碰上墊價法拍客 立刻撤手莫留戀
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  Part-2 點交個案
  
  
  
  
  
  避免不了的常見問題，碰到海蟑螂、搬遷費、留置物、屋主抗拒......各種疑難雜症該怎麼處理？
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  5. 牛鬼蛇神齊聚！點交怪象多 見招拆招莫慌
  
  
  
  
  
  職業海蟑螂逞兇 喊打喊殺最棘手
  
  
  
  
  
  海蟑螂凶狠嗆聲 碰上代辦點交即縮手
  
  
  
  
  
  要死要活最嚇人！用詞小心勿開口刺激
  
  
  
  
  
  錢能解決的都小事！聰明斡旋看臉色
  
  
  
  
  
  專業點交省麻煩 事緩則圓靠經驗
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  6. 佛心來的！碰上可憐人 點交付搬家費送客走
  
  
  
  
  
  住客罹癌慘！法拍客爽快付15萬搬遷費
  
  
  
  
  
  能幫就幫！逢低買進法拍客 找屋搬家統包付
  
  
  
  
  
  可憐之人必有可恨之處！趁機敲詐莫心軟
  
  
  
  
  
  法拍將本求利 點交事緩則圓好商量
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  7. 請神容易送神難 搬遷費算計有一套
  
  
  
  
  
  早期法拍利潤高 搬遷費約成交價一成
  
  
  
  
  
  屋內硬體留下 法拍客可酌情加碼搬遷費
  
  
  
  
  
  玉石俱焚莫退卻 小心斡旋省更大
  
  
  
  
  
  軟硬兼施不加價 莫成肥羊被剝皮
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  8. 法院「點交宅」沒麻煩？碰上奧客也超嗆！
  
  
  
  
  
  法院點交後卻不走 威脅恫嚇嗆聲勒索
  
  
  
  
  
  代辦公司扮白臉 來回斡旋化險為夷
  
  
  
  
  
  點交後雜物未搬？保留倉庫免惹爭議！
  
  
  
  
  
  法律保障點交宅 碰上麻煩好打發
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  9. 沒人應門更頭疼 小心反被咬一口
  
  
  
  
  
  屋主發狠焊死門 大聲公喊話斡旋
  
  
  
  
  
  錢能解決的都事小！花錢消災最簡單
  
  
  
  
  
  屋主不在自行點交 事後反控侵占惹議
  
  
  
  
  
  有理說不清！無人應門麻煩更大
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  10. 法拍屋主落跑？保管物處置靠智慧
  
  
  
  
  
  光怪陸離保管物 棺材神像嚇死人
  
  
  
  
  
  連骨灰都亂放！點交空屋也莫大意
  
  
  
  
  
  搬家、保管都要錢 無人認領逕行拍賣
  
  
  
  
  
  保管物件選擇標準 端視書記官決定
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  Part-3 不點交的門道
  
  
  
  
  
  租約、地上權、持分權、合併物件......更可觀的利潤，藏在您懂得如何靠法律來幫您排除萬難！
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  11. 多人持份難點交？攻心為上賺更大
  
  
  
  
  
  產權複雜眾人怕 獨排眾議賺更大
  
  
  
  
  
  先取得再斡旋 不付房租就逕行拍賣
  
  
  
  
  
  軟硬兼施先溝通 不怕麻煩報酬高
  
  
  
  
  
  心臟要夠大顆！資金充足再入手 獲利150%起跳
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  12. 物件點交不完全 化險為夷小心機
  
  
  
  
  
  未完全點交宅 出租善意承租人 投資利益更大
  
  
  
  
  
  租約超過五年未公證 視同無效 房客須搬離
  
  
  
  
  
  惡意房客趁機殺價 切莫心軟依約行
  
  
  
  
  
  小心！惡劣屋主使奧步 交屋前夕訂租約
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  13. 沒人敢碰我偏買！地上物投資報酬驚人
  
  
  
  
  
  價格低地段佳 法拍老手偏好地上物
  
  
  
  
  
  投資出租賺很大 公家釋出享七折優購
  
  
  
  
  
  全額自備長期持有 高報酬率可期
  
  
  
  
  
  投報率3%以上可入場 租約條件須看分明
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  14. 只標土地不標屋 法拍賺錢險中求
  
  
  
  
  
  昔日僅靠地號 法拍買地 投資客卻步
  
  
  
  
  
  眼見為憑親看地 確定價值精確出手
  
  
  
  
  
  農地、原民保護地 投資獲利逾一半
  
  
  
  
  
  臨路與否 大小形狀 決定獲利空間
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  15. 多戶合併拍賣宅 投資客搶進賺頭大
  
  
  
  
  
  多戶合併宅成本高 自住卻步均價低
  
  
  
  
  
  平均單價低於行情 轉售利潤近一倍
  
  
  
  
  
  地段精華最首選 多戶併用彈性靈活
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  Part-4 特殊情形案件
  
  
  
  
  
  填錯標單、凶宅......還有哪些不確定的風險和機會？他人寶貴的經驗案例也是自己未來的財富！
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  16. 法拍標單寫仔細 趨吉避凶照步來
  
  
  
  
  
  標售類別看仔細 照步填單免錯失
  
  
  
  
  
  價高者得？項目填錯成廢標 賺錢機會拱手讓人
  
  
  
  
  
  填錯標單可棄標？法院恐追討到底
  
  
  
  
  
  遇不可抗力意外 照步棄標可解套
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  17. 特殊物件拍賣 賺錢與否看仔細
  
  
  
  
  
  軍方禁建區釋出量少 消息靈通者得
  
  
  
  
  
  共同持有人有優購權 狠出高價才有贏面
  
  
  
  
  
  法定空地如公設 價低入手也白搭
  
  
  
  
  
  誤入歧途法拍小白兔 認賠出場當繳學費
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  18. 自租租客變屋主 聰明法拍進場搶先機
  
  
  
  
  
  房東落跑！租屋突然遭法拍 成房客承接契機
  
  
  
  
  
  租客熟知物件優勢 咬牙買下賺頭大
  
  
  
  
  
  租客在內視同點交 銀行核貸關卡低
  
  
  
  
  
  膽大心細聰明進場 租約照走利潤可期
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  19. 只要心臟夠大顆 搶進法拍凶宅穩賺有招
  
  
  
  
  
  法拍凶宅僅市價對折 轉手租賣都划算
  
  
  
  
  
  口袋要深！法拍凶宅風險高 銀行不願代墊
  
  
  
  
  
  拍賣成交才成凶宅 買家只能自認倒楣
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  20. 就是怕凶宅？法拍無法看屋 小心誤踩地雷
  
  
  
  
  
  法拍瑕疵責任自負 筆錄僅標註部分凶宅
  
  
  
  
  
  書記官知情未標註 拍定人有權拒付尾款
  
  
  
  
  
  事前細閱筆錄詳打聽 自住標客能閃則閃
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  後記總編輯／發行人范世華